ランドバンキングとは

日本では「ランドバンキング」という投資商品はあまり知られていませんが、その名の通り「土地に投資をする」というものです。一般的、未開発の土地に投資をするもののことをいうケースが多いようです。

下の写真は、米カリフォルニア州の高級住宅地ビバリーヒルズの1930年代と1970年代の航空写真です。何もない砂漠のような土地が約40年で高級住宅地になったことが良く分かります。当然、土地の価格も’30年代と’70年代では大きく異なっています。

ランドバンキングとは、例えば’30年代にビバリーヒルズの土地を購入し、高級住宅地への開発が決まり着工する直前に更地のまま売却する、というのが基本です。もちろん土地のまま持っていて、高級住宅地となった’70年代に売却しても良いのですが、その間40年間も持ち続けるよりは、実際に着工する時期でも土地の価格は上がっていますから、5年程度で売却するのが一般的です。

1930年代のビバリーヒルズ
1930年代のビバリーヒルズ

1970年代のビバリーヒルズ
1970年代のビバリーヒルズ

これから開発される不動産への投資は、都市計画や街づくりといった、社会的なインフラ整備を支援するという意味も多分に含まれるため、特に欧米の投資家の間で非常に盛んになってきています。

 

5年で倍以上の利回りが一般的

日本においても数社が先陣をきって営業活動を行っていますが、まだあまり実態がともなっていないのが現状のようです。カナダの広大な土地を開拓するためにとか、米カリフォルニアの砂漠を開発するなど、壮大なスケールの話も数多くあります。

利回りも5年程度で倍以上になるものが通常のようで、商品価値は高く、基本的に更地の状態で投資をして更地のまま売却するのでメンテナンス費用がかからないというメリットもあります。また、株式などと違い「土地」は現実に存在するので実際に目で見て確かめることができるという安心感もあります。

 

ロジスティクスを利用する

投資的な側面から見ると、ランドバンキングというのは開発目論見の土地を購入して不動産値上がり益を狙う、というごく単純なものです。日本においても森ビルや東急などの鉄道会社は、広くみればこの手法で企業価値を高めてきたとも言えます。
鉄道を敷き駅を造れば、駅の周りの土地が値上がりすることは誰にでも分かります。それは、港や飛行場、道路にも当てはまります。アクセスし難いところの土地の価値は低く、アクセスしやすく人が集まる土地の価値は上がります。

この原則を広い視野で見れば、ウォルト・ディスニーもランドバンキングを活用した、と言える側面があります。開拓のロサンゼルス、フロリダ、浦安などなどの土地に、ディズニーというブランド・ライセンスビジネスを掛け算していくビジネスモデルです。
同じようにトランプタワーを所有するドナルド・トランプ氏、デビッド・ロックフェラー氏、リチャード・ブランソン氏、ハワード・ヒューズ氏など、今現在はランドバンキングと呼ばれる手法を活用してビジネスを拡大してきた人物は枚挙にいとまがありません。

よくよく振り返ってみれば、アメリカの西部開拓史などは、ランドバンキング開拓史と同義とも言えます。歴史は事実、事実には形がある。そして形あるものに人間は果てしない魅力を感じる、という方程式です。
未開拓の土地は、世界にはまだまだたくさんあります。そして、土地というものは、上手に活用すれば生産性が高いものですから、ランドバンキングに資産を投資する価値は十分にあると言えます。

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